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IL CREDITO FONDIARIO DEL BANCO DI NAPOLI

PER RAFFAELE PUZZIELLO

NAPOLI - STABILIMENTO TIPOGRAFICO RAIMONDI

Gran Cortile di San Sebastiano 51

1868

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Lasciando ad altri il compito di tessere la storia del Credito fondiario ne’ diversi Stati d’Europa nel suo successivo svolgimento e nella varia sua applicazione; scopo di questo mio piccolo lavoro è di dare alcuni brevi cenni sul Credito fondiario italiano, come è stabilito dalla Legge 14 giugno 1866 ed analogo Regolamento 25 agosto seguente.

Il Credito fondiario italiano a la sua base legale nella succitata Legge 14 giugno 1866, e l’ esercizio ne fu affidato per la parte continentale d'Italia, ognuno per una determinata zona di territorio,

al Banco di Napoli,

alla Cassa Centrale di Risparmio di Milano,

alla Cassa di Risparmio di Bologna,

al Monte dei Paschi di Siena,

alle Opere Pie di S. Paolo in Torino,

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L’ istituzione del Credito fondiario mira direttamente a dotare la proprietà immobiliare dei benefìzi del Credito, e quindi indirettamente promuovere la circolazione de’ capitali, offrendo loro, sia grandi che piccoli, un impiego sicuro e profieno, concorrendo cosi all'incremento della pubblica ricchezza.

Era ormai tempo in Italia, che alla proprietà immobiliare si venisse in qualche modo in aiuto; dappoiché nel mentre essa offre la migliore e più solida guarentia peri capitali in essa investiti, pur tuttavolta a grave stento e ad onerose condizioni può procurarsi il capitale necessario a’ suoi bisogni. All'opposto la proprietà mobiliare trova sempre ed a più miti condizioni i capitali necessari al suo svolgimento, senza però spesse volte offrir loro la stessa solidità di guarentie. Qual è dunque la ragione, che con maggiori guarentigie le richieste di capitali da parte della proprietà immobiliare trovano difficile applicazione, nel mentre quelle della proprietà mobiliare trovano pronta accoglienza?

Forse nell’abbondanza o scarsezza dei capitali? Nel maggiore o minor profitto da ritrarsi dai due differenti modi d'impiego? No; la ragione di un tal fatto economico deve rintracciarsi nella natura stessa del capitale; il quale, essenzialmente mobile, preferisce gl’impieghi a breve scadenza e di certa realizzazione, per indi potersi invertire in nuovi e più convenienti investimenti.

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Invece la proprietà stabile, tendendo a fissare in si: i capitali, per la difficoltà e lentezza della loro ricomposizione non trovasi quasi mai in grado di offrire al capitalista la certezza del termine del ricupero, una delle condizioni essenziali degli impieghi mobiliari.

La difficoltà della restituzione del capitale ad un’ epoca determinata da parte del proprietario di beni stabili, e la incertezza della realizzazione da parte del proprietario di capitali in un breve tempo e ad una scadenza fissa, tendono a creare un conflitto d’interessi, nel quale il proprietario di beni stabili trovasi privato del soccorso del capitale, ed il proprietario di capitali, rifuggendo dall’idea di una lunga immobilizzazione, preferisce impiegarli altrove e forse con minor sicurezza.

Era quindi necessario trovare un mezzo come comporre questa divergenza d’interessi e fare in modo che la proprietà immobiliare, mobilizzandosi, offrisse al capitale gli stessi allettamenti, che esso trova nell’industria e nel commercio.

A tanto provvede la benefica istituzione del Credito fondiario, la quale mediante la sua intromissione tra il capitale e la proprietà stabile, offre al primo la certezza ed il termine certo del ricupero, ed alla seconda i mezzi di una facile restituzione.

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A conseguire questo intento il Credito fondiario, non operando che a sola base fiduciaria, mette a disposizione del possessore di beni stabili il suo credito, e la base del mutuo con ipoteca, risiedendo nel graduale ammortamento della somma mutuata e nella creazione delle cartelle fondiarie, per mezzo delle quali si opera la mobilizzazione della proprietà stabile, rende facile la trasmissione de’ crediti ipotecari.

Le cartelle fondiarie, essendo di un dato valor nominale, portano con sè un interesse fisso, il quale benché nominalmente fisso, pure per il possessore riesce eguale, superiore o inferiore al tasso nominale a seconda delle condizioni del mercato e della commerciabilità de’ capitali.

Esempio: Dato che le cartelle fondiario si negoziassero alla pari, esse darebbero al possessore un interesse del 5 0|0 l’anno; e supponendo, che migliorate le condizioni del mercato, e per il favore che meritamente spetta a questa specie di valori, la pari fosse sorpassata e si raggiungesse il prezzo di 110, l’interesse verrebbe alla ragione del 4,55 0|0 lanno; e se le cartelle infine si negoziassero al di sotto della pari ad un prezzo di 90,80..., l'interesse ricadrebbe alla ragione di 5,55,6,25 per 0|0 l’anno;

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quale interesse unito alla differenza pel rimborso alla pari delle cartelle che l'Istituto semestralmente opera per via di sorteggio a favore de’ detentori aumenta in media di circa 1 0|0 l’ anno.

Il Credito fondiario, oltre al mutuo con ipoteca e corrispettiva emissione di cartelle fondiarie, in virtù della legge fondamentale.

Anticipa somme in conto corrente con ipoteca o su pegno di cartelle fondiarie; s’incarica gratuitamente dell'esa2ione di cedole della rendita pubblica italiana, di buoni del Tesoro, di vaglia.

Sopra la Banca, e assegni delle Casse dello Stato, delle province e de’ Comuni, (l'interessi e dividendi di società aventi gnarentìgia o sussidio dallo Stato, in quanto le somme riscosse debbano portarsi in conto corrente, o ritenersi in deposito per essere convertite nello acquisto di cartelle fondiario o nel pagamento di annualità di scadenze posteriori alla effettiva riscossione.

Parlerò del mutuo ipotecario e della emissione delle cartelle fondiarie, elementi costitutivi del Credito fondiario, perché una volta compresone il meccanismo, riescono di facile intendimento le altre operazioni di sopra accennato affini e secondarie.

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Col giorno 1 settembre 1861 il Banco di Napoli inaugurò l’esercizio del Credito fondiario, allogandone gli uffizi nel locale della Cassa Spirito Santo.

Il Compartimento territoriale, sul quale il Credito fondiario del Banco di Napoli esercita la sua azione, abbraccia le province di Napoli, Caserta, Aquila, Chieti, Teramo, Campobasso, Benevento, Avellino, Foggia, Bari, Lecce, Potenza, Reggio di Calabria, Catanzaro, Cosenza e Salerno.

La fiducia di cui gode presso l’ universalità il Banco di Napoli, la regolarità della sua amministrazione, la sorveglianza governativa, il personale legale e tecnico, il vistoso fondo capitale assegnato esclusivamente alle operazioni di Credito fondiario sono arra del modo, come esse saranno disimpegnate. I mutui ad ipoteca non sono operazioni del tutto nuove pel Banco di Napoli; poiché in altri tempi tali operazioni d'impiego di capitali erano comuni a tutti i Banchi, e quindi il Banco di Napoli, riannodando l’interrotto filo della sua tradizione storica, su di essa appoggiandosi e da essa traendo forza e potenza, alle Casse Apodissarie e di Sconto, alle Casse di Risparmio e Monti di Pietà mette il coronamento coll’istituzione del Credito fondiario.

Per contrarre un mutuo col Credito fondiario

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il richiedente deve presentarne domanda su apposito modulo contenente la somma che si vuol prendere a mutuo, la quale non può essere inferiore a L. 1000, ne superiore a L. 500,000, la quantità delle cartelle fondiarie da emettersi in corrispondenza alla richiesta e la conseguente annuità; unitamente alla domanda debbonsi produrre le pruove concernenti lo stato civile del richiedente, le autorizzazioni o abilitazioni che venissero richieste la giustificazione degl’immobili da sottoporsi all'ipoteca con la indicazione della loro natura, del comune in cui si trovano, del numero del catasto e dei loro confini i documenti comprovanti la legittimità della provenienza degl’immobili e il loro valore i certificati e documenti i quali provino la libertà ipotecaria degl’immobili o lo stato delle ipoteche.

Cl’ immobili che si offrono in ipoteca debbono produrre un reddito certo e durevole. L’ annualità, cui s’impegna di pagare il proprietario, deve essere inferiore al reddito annuo netto dell'immobile. A giustificare il valore degl’ immobili la domanda sarà corredata da’ contratti di acquisto, dalle stime giudiziali, dagli atti di divisione fra coeredi, dalle scritture di affitto o di locazione, se esistono, con indicazione delle anticipazioni pagate dagli affittuali, dal certificato delle imposte generali e locali

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dell'ultimo triennio, dalle copie autentiche dallo stato catastale e della mappa catastale, che si possono ricavare da’ libri censuari, dalla dichiarazione degli uffici d’imposta sulla rendita de’ fondi e delle case circa la notifica del reddito di essi beni.

Non sono accettati a guarentia di prestiti:

I teatri, le cave e le miniere;

I beni soggetti a condizioni di abbandono dell'immobile senza indennizzo;

Quelli locati in una zona di servitù militare o minacciati dalle inondazioni e corrosioni di fiumi o torrenti;

Quelli la cui destinazione non aggiunge valore alla proprietà di cui formano una dipendenza, come le case coloniche etc;

Gl’immobili soggetti a patto di riscatto convenzionale a’ termini degli art. 1515 e 1520 del Codice Civile.

Gl’immobili offerti in ipoteca debbono essere assicurati contro l’incendio a spese del mutuatario, con dritto all'Istituto a percepire direttamente dalle Società assicuratrici l’ indennità derivante dall'assicurazione.

Verificandosi il caso d'incendio, l’lstituto esige dalla Società assicuratrice l’indennità per i danni sofferti dagl’immobili, quale indennità è imputata a credito del mutuatario come pagamento fatto per anticipazione,

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salvo il caso in cui il mutuatario ristabilisca l’immobile nello stato primitivo; ed in tal caso, dopo visita regolare ed a spese del mutuatario, dalla quale risulti che il valore dello stabile ipotecato non sia inferiore a quello che servi di norma alla prima valutazione, l’lstituto restituirà l’ammontare dell’indennità riscossa.

L’ipoteca essendo la base del mutuo, e la valutazione della cosa offerta in ipoteca una delle guarcntigie principali sulle quali il contratto riposa e da cui dipende la fiducia di cui goder debbono le cartelle fondiarie, la Legge à voluto che lo stato ipotecario del mutuatario debba esser tale da render possibile di assicurare allo Istituto il mutuo mediante prima iscrizione, ed il valore del fondo, accertato ove occorra, anche da perizia a spese del richiedente, deve risultare d'un valore doppio della somma chiesta a mutuo.

Apposito Ufficio legale permanente (a) è destinato all'esame degl’ incartamenti, discuteedelibera sugli affari e dà il suo parere; ad esso è aggiunto un Ufficio tecnico di architetti (b) per le valutazioni e perizie. Sovrasta a questi due Uffici

(a) L’ ufficio legale e composto dagli Avv. signori Nicola Santamaria, Giuseppe Perez Navarete e Giuseppe Alianelli.

(b) L'ufficio tecnico è composto degli Architetti signori Michele Ruggiero, Antonio Cantalupo ed Ercole Lauria.

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un Comitato di Giureconsulti (a), il quale riesamina gli affari in grado di revisione e sulla relazione del Capo dell’Ufficio legale, che interviene nelle sue sedute assieme al Sotto-Direttore incaricato del servizio del Credito fondiario, emette anche esso il suo parere intorno alla sufficienza e validità delle cautele offerte dal richiedente il prestito. Su’ pareri riuniti dell'Ufficio. legale e del Comitato de’ Giureconsulti e sulla relazione del suo Presidente, il Consiglio di Amministrazione con l’intervento del succennato Presidente, del Sotto-Direttore del Ramo e del Delegato Governativo, giudicando sulla qualità, convenienza ed opportunità de’ mutui richiesti, ne dispone l’esecuzione. Esauriti gli stadi di esame ed approvazione, si passa alla esecuzione stipulando fra l'Istituto ed il richiedente un atto preliminare di mutuo contenuto in un contratto condizionato da avere effetto, dopoché presa iscrizione del suo credito, dal certificato del Conservatore delle ipoteche non risulti la preesistenza di altra iscrizione o trascrizione. Esaurite simili formalità, l’lstituto emette tante cartelle fondiarie per quanto covrano l'ammontare della somma chiesta a mutuo,

(a) Il Comitato di Giureconsulti è costituito da' signori Antonio Rossi magistrato al ritiro e avvocati Roberto Savarese, Filippo de Blasio, Michele Guida e Domenico Palladino.

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le quali nel caso non risulti dal certificato del Conservatore delle ipoteche alcuna iscrizione preesistente, si consegnano al mutuatario in pareggio; poiché ove fosse il caso che la somma chiesta a mutuo fosse destinata alla dimissione di uno o più creditori prima iscritti, allora le cartelle emesse restano in potere dello Istituto, il quale resta autorizzato a negoziarle a rischio e pericolo del mutuatario, ad esigere il prezzo della vendita e con esso pagare i creditori iscritti sino alla concorrenza del ricavato. il residuo del prezzo da pagarsi, ove ne fosse il caso, come pure tutti gl’interessi maturati e maturandi fino all'epoca del rimborso ed ogni spesa che risulterà dovuta, verrà pagata dal mutuatario con danaro proprio allo scopo, che l'Istituto sia surrogato solo e senza concorrenza nei dritti e nelle ragioni del creditore o creditori dimessi.

Adempiuto a tutte le formalità e patti convenuti nel contratto condizionato, si procede alla stipula del contratto diffinitivo di mutuo, con cui la priorità dell’iscrizione a favore dell'Istituto gli resta assicurata ed il contratto viene ultimato.

In forza di questi contratti il mutuatario si obbliga di pagare all'Istituto in numerario o valuta legale ed in due rate semestrali una determinata annuità composta de’ seguenti elementi:

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Degl’interessi sulla somma mutuata alla ragione fissa del 5 0|0 l’anno;

Di un annua commissione di cent. 15 per ogni 100 lire del capitale mutuato destinata a sopperire alle spese di amministrazione ed a costituire il fondo di riserva;

Di una ritenuta annua di cent. 45 per ogni 100 lire del capitale mutuato per abbonamento alle tasse d'ipoteca, bollo, registro ed altri dritti erariali e per l'emissione e circolazione delle cartelle fondiario;

Di una frazione del capitale mutuato, che componendosi con l’interesse a scalare, estingue in un determinato tempo i’ intero debito.

La seguente Tabella delle annualità occorrenti per estinguere un prestito di lire 100 in anni da 10 a 50, praticamente tradurrà in cifre il modo ed in quali proporzioni entrano i succennati elementi nella composizione delle annualità.

Tabella delle annualità occorrenti per estinguere un prestito di L. 100 in anni da 10 a 50.

Durata

del prestito

ANNUALITÀ'

AnniSemestriInteressiSpese
di commis-
sione
e diritti
erariali
Quota
di capitale
Totale
dell' annualità
10205000000060782942613429426
11225000000060692932012529320
12245000000060618256411782564
13265000000060555375011155750
14285000000060501 758610617586
15305000000060455552810155528
1632500000006041536629753662
1751500000006038013509401350
1836500000006034903169090516
1938500000006032140248814024
2040500000006029672488567248
2142500000006027457528545752
2244500000006025460748146074
2346500000006025655527965552
2448500000006022012007801200
2550500000006020516127651612
2652500000006019148947514894
2754500000006017895987389598
2856500000006016744867274486
2958500000006015634907168490

Durata

del prestito

ANNUALITÀ'
AnniSemestriInteressiSpese di
commis
sione
e diritti
erariali
Quota
di
capitale
Totale
dell'
annualità
3060500000006014706807

6

70580
3162500000006015802521,80252
326450000000601296498 6896498
3566500000006012187986818798
346850000000CO11466026746602
3570500000006010794246679424
3672500000006010168346616854
3774500000006009584466558446
5876500000006009039126503912
5978500000006008529286452928
4080500000006008052106405210
4182500000006007605106360510
4284500000000007185966518596
4386500000006006792666279266
4488500000006006423526242352
4590500000006006076186207618
4692500000006005749746174974
47945000000060o5442526114252
4896500000006005153246115324
4998500000006004880706088070
50100500000006004625766062576

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La durata del mutuo non può esser minore di dieci  né maggiore di cinquant'anni; però il debitore può liberarsi anticipatamente ed in qualunque siasi tempo di tutto o parte del suo debito.

Le anticipate restituzioni totali o parziali dei prestiti possono farsi in cartelle fondiarie al loro valor nominale; però l'Istituto può rifiutare pagamenti di acconti di debito inferiori ad una annualità.

Nel caso di parziale restituzione, la commissione di cent. 45 dovuta all'Istituto sopra ogni 100 lire restituite con anticipazione si pagherà per una sol volta; però il pagamento annuale de’ dritti erariali in cent. 15 per ogni 100 lire non soffre alcuna alterazione, ritenendosi per ciò che concerne i dritti erariali, come non avvenuta la restituzione parziale. Nel caso poi che pria del termine prefisso si restituisse la totalità del debito, allora oltre il pagamento della commissione come nella restituzione parziale, il pagamento de’ dritti erariali si restringerà alla metà delle restanti quote annuali di abbonamento pagate in una sol volta unitamente alla sorte capitale.

Le Cartelle fondiarie emesse dall'Istituto sono sempre in relazione de’ mutui consentiti. Tali 18 cartelle sono negoziabili allo stesso modo di qualunque titolo di rendita,

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azione 0 obbligazione di ferrovie, cartelle municipali ec. ; e volendone operare la vendita, potranno a seconda de’ casi, sia dalla parte direttamente, sia per mezzo dell'Istituto, che di altri, offrirsi sul mercato ed il loro prezzo sarà determinato dalla bontà del titolo, dalla sicurezza delle guarantie, dalla fiducia nell'Istituto e dal prezzo corrente de’ capitali; e benché nelle condizioni economiche in cui versa attualmente il paese riesca arduo il formarsi un concetto approssimativo del prezzo che diffinitivamente sarà acquisito alla Cartella fondiaria; pure tenendo calcolo della qualità eccezionale di simile specie di valori e della sicurezza e vantaggi ad essi inerenti, non dubito che il prezzo non sarà per riuscire di convenienza a’ mutuatari. Queste mie induzioni sono giustificate dal prezzo che le Cartelle fondiarie ànno raggiunto, non dico in Francia, ove esse ordinariamente si negoziano alla pari o poco al di sotto, ma bensì in Italia, dove sulle piazze di Milano e Bologna ànno recentemente per prime emissioni fatto il prezzo di 85. Ritenendo il tasso di 85 a 80 come norma del prezzo a cui potranno le Cartelle fondiario negoziarsi sulla nostra piazza, un mutuo di L. 1000 per anni dieci realizzato al corso di 85 darebbe un netto risultato di lire 850.

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L’annualità da pagarsi sul detto mutuo di L. 1000 e per anni dieci ricade nella somma di lire 131,20; e scomponendo la detta annualità nei suoi elementi costitutivi, si avrà;

L. 78.20 Quota d’ammortamento sulla sorte capitale.

» 1. 50 Spesa di Commissione.

» 1. 50 Dritti erariali.

» 50.00 Interessi alla ragione del 5 0|0.

_______

L. 134.20

ed avendo realizzato le L. 1000 di cartelle fondiarie per L. 850, l'interesse di L. 50 su L. 850 farà rivenire il mutuo alla ragione di 5. 88 010; e nell’ipotesi che il corso si fissasse al tasso di 80, si avrebbe per risultato della vendita di L. 1000 in cartelle una somma di L. 800, e rifacendo il calcolo come sopra, l’interesse del mutuo ricadrebbe alla ragione di 6. 25 010.

Le cartelle fondiarie sono del valore di L. 500 ognuna fruttanti interesse alla ragione del 5 0|0 l’ anno; sono al portatore o nominative e trasmissibili per consegna o girata; i godimenti decorrono dal 1° aprile e 1° ottobre di ogni anno e sono rimborsabili alla pari per via di 20 sorteggio in ogni 1° febbraio e 10 agosto;

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il pagamento degl’interessi ed il rimborso delle cartelle si esegue in numerario.

La massa delle cartelle fondiarie emesse è garentita dalla corrispondente massa d'ipoteche prese e dal fondo di riserva costituito da una quarta parte dell'annuo avanzo netto delle spese di amministrazione; dippiù il Banco di Napoli à assegnato un fondo speciale di L. 8,000,000 da servire alle operazioni di credito fondiario.

I privilegi accordati dalla Legge alle operazioni del Credito fondiario non fanno che vieppiù risaltare il vantaggio dell'impiego di capitali in cartelle fondiarie; dappoiché la Legge_dispone; che il pagamento dell'annuità dovuto all'Istituto non possa venir ritardato da qualunque opposizione’; ehe le somme dovute per tali titoli producano interesse dal giorno del maturo; che i registri ed atti dell'Istituto facciano piena pruova in giudizio; che le iscrizioni ipotecarie a favore dell'Istituto abbiano a tenersi valide non ostante il sopraggiunto fallimento del mutuatario, e debbano rinnovarsi di ufficio dai Conservatori delle ipoteche; che per riscuotere le annuità contro i debitori morosi l'Istituto può avvalersi nell'esecuzione mobiliare della procedura di cui si giova lo Stato per la riscossione delle imposte; ed infine che in caso di procedimento esecutivo contro lo stabile ipotecato

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per alcune modificazioni a’ medio termini della procedura ordinaria, concesse allo Istituto, l’espropriazione forzata si ren’ de più facile e meno dispendiose.

Da un tal complesso di guarentigie la Cartella fondiaria, riassumendo in se tutta la solidità del mutuo ipotecario senza gl’inconvenienti e le molestie, che ne sono spesse volte la conseguenza, presenta i seguenti vantaggi;

«Trasmissione facile del credito sia per consegna, che per girata del titolo allo stesso modo di qualunque valore fiduciario commerciale o industriale.

«Realizzazione a piacere del possessore quando la necessità o la opportunità ve lo inducano, a meno che non preferisca attendere il rimborso per mezzo del sorteggio.

«Certezza del pagamento degl’ interessi ai rispettivi maturi e rimborso sicuro e puntuale del capitale nominale alle epoche del ‘sorteggio.

«Sicurezza del capitalista nella bontà della cautela, in base alla quale si è. operata l'emissione del titolo, di cui è possessore, riunendo in sè la cartella fondiaria la guarentia complessiva della massa delle iscrizioniipotecarie prese, quella dell'Istituto rappresentata dal fondo di riserva e da quello assegnato alle operazioni di Credito fondiario,

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accoppiando cosi i vantaggi del mutuo con ipoteca a quello d'un impiego di capitali mobili, senza le cure ed impedimenti inerenti alla natura dell'impiego ipotecario.

» Possibilità per qualunque gradazione di capitalisti di poter far convergere i loro capitali e risparmi ad un modo d'impiego cosi cauto e proficuo.

Delineata cosi per sommi capi la fisionomia del Credito fondiario italiano nelle sue attinenze co' mutuatari e co’ possessori delle cartelle fondiarie, resta ora al Paese dare il suo simpatico appoggio ad una Istituzione, alla cui prosperità il Banco di Napoli, seguendo le sue filantropiche tradizioni, non in vista di lucro, ma solo per contribuire al benessere della generalità, presta la sua cooperazione ed il suo appoggio morale e materiale.






















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